Os fundos imobiliários são uma forma relativamente nova de investir no mercado financeiro e que estão em pleno crescimento nos últimos anos, eles agrupam algo em torno de R$ 6 bilhões que estão investidos em torno dos 90 diferentes fundos imobiliários existentes no mercado brasileiro.
Os fundos imobiliários são considerados um tipo de investimento novo, pois foram criados em junho de 1993 conforme a lei no. 8.668/93, e foram regulamentados pela CVM (comissão de valores mobiliários), com as instruções 205 e 206, de janeiro de 1994. Isto é, possuem apenas 20 anos de existência no mercado brasileiro.
Os fundos imobiliários devem ser registrados na CVM, o que facilita a obtenção de informações dos investidores sobre estes fundos, pois tudo relacionados a eles é disponibilizado pela CVM, o que ajuda ao investidor a decidir de forma correta o investimento a ser realizado.
O Que São Os Fundos Imobiliários?
Os fundos imobiliários são empreendimentos que agrupam diferentes investidores com o objetivo de aplicar recursos financeiros de forma solidaria (de acordo com as cotas ou ações) em negócios imobiliários – desenvolvimento de empreendimentos, construção de imóveis, etc. Os fundos imobiliários são denominados de condomínio de investidores.
Os fundos imobiliários possuem um funcionamento similar ao das sociedades anônimas de capital aberto, pois possuem acionistas, distribuição de dividendos, aumento de capital e outras similaridades.
De uma maneira geral, os investidores ou acionistas dos fundos imobiliários são pessoas físicas que tem o desejo de investir em imóveis, no entanto não precisam adquirir os imóveis e fazer o gerenciamento dos mesmos, pois isso será realizado por pessoas especializadas contratadas pelo fundo.
Os fundos de investimento permitem que os investidores distribuírem os seus investimentos, o que acaba diluindo e distribuindo os riscos do investimento, permitindo que os investidores garantam uma renda mensal, isenta do imposto de renda, sem deixar os investimentos concentrados em um único negocio.
Uma das características dos fundos imobiliários é que eles são obrigados a distribuir pelo menos 90% dos rendimentos aos seus investidores em forma de lucros e dividendos.
No mercado brasileiro, existem fundos imobiliários que são especializados na realização de investimentos de determinadas áreas do mercado imobiliário, como por exemplo: hospitais, residenciais, apartamentos, edifícios empresariais, shopping Center, instalações de armazenamento e de industrias, hotéis, resorts e outras áreas.
Os Riscos Dos Investimentos Em Fundos Imobiliários
Os fundos imobiliários como qualquer tipo de investimento, possuem riscos que serão corridos por parte dos investidores para que eles recebam o retorno financeiro do seu investimento.
Por isso é importante que o investidor, antes de realizar qualquer tipo de investimento, procure conhecer o fundo imobiliário e buscar as informações do seu prospecto inicial para saber quais os riscos que serão corridos no investimento.
Segue Abaixo Os Principais Riscos Que Precisam Ser Analisados Por Parte Dos Investidores De Fundos Imobiliários:
- Mercado – os fundos imobiliários são um misto de renda fixa com renda variável. Os alugueis compõem a parte da renda fixa da remuneração e os preços das cotas ou ações dos fundos imobiliários oscilam no mercado financeiro, variando de acordo com a oferta e a demanda (as ações podem ter o preço aumentado ou reduzido). No caso do investidor obter lucros na venda das ações, esse lucro será tributado pelo imposto de renda em 20%. Além dessas variações, os imóveis do fundo de investimento podem sofrer desvalorização devido as próprias questões econômicas, onde esse risco é o mesmo do que ocorre quando se investe diretamente na aquisição de imóveis;
Mercado
- Liquidez – A liquidez é a facilidade de converter o investimento em dinheiro. Existem fundos que são facilmente negociados, contudo existem fundos que não são negociados em todos os pregoes existentes, o que dificulta a venda dos mesmos. A liquidez dos fundos imobiliários aumentou nos últimos anos, contudo ela ainda é considerada baixa se for comparada a outros tipos de ações existentes no mercado financeiro;
Liquidez
- Inadimplência – existem fundos imobiliários de renda que fazem investimento em imóveis alugados e através disso pagam uma renda periódica aos acionistas. Esse tipo de fundo corre o risco de como qualquer locador de imóvel – a inadimplência. Além do risco da inadimplência, existe o risco do inquilino levar a questão do aluguel para a justiça e dependendo da atividade dele (hospitais, escolas e outros de função social) pode ser difícil despeja-los;
- Obra – de acordo com os especialistas, é necessário ter uma atenção especial com os fundos imobiliários que realizam investimentos na construção de imóveis, pois estes captam recursos com os investidores e objetivam ganhar com a valorização do imóvel a ser construído. No caso do risco da obra, podem existir atrasos, estouro do orçamento (despesas excessivas), despesas devido a acidentes de trabalho, embargos na obra e outros – seriam os mesmos riscos que uma pessoa física corre em adquirir um imóvel na planta;
- Danos Físicos ao Imóvel – os imóveis de propriedade e investimento do fundo imobiliário sofrem o risco de sofrerem com incêndios, depredações, enchentes, desabamentos, desapropriações e outros riscos. Esse tipo de risco é inerente a qualquer pessoa que faça investimentos na área imobiliária;
- Investimentos Concentrados – existem fundos de investimentos que concentram o investimento em um único imóvel, e que as vezes é locado a um único inquilino. Muitos fundos tem obtido sucesso no mercado vivendo com essa situação, seja pela qualidade do imóvel (exemplo: Shopping Pátio Higienópolis – único investimento a vários inquilinos) ou pela qualidade do locatário (exemplo: edifício almirante barroso, prédio da sede da Caixa Econômica Federal), contudo o investidor precisa ter a consciência que seu dinheiro investido está em risco caso exista um problema com o imóvel ou com o inquilino;
- Ativo Muito Específico – existem fundos que realizam investimentos em imóveis que são específicos para determinadas atividades (exemplo: prédio adaptado para abrigar hospitais). Por isso, em caso do inquilino deixar de usar o imóvel, o fundo pode encontrar dificuldades para substituir o inquilino e o imóvel ficar vago por um longo período;
- Vacância dos Imóveis – o risco da vacância existe para todos os imóveis que são usados com o objetivo de obtenção de renda com alugueis, pois após o encerramento de um contrato pode ser complicado encontrar um novo locatário para o imóvel, seja pela grande oferta de imóveis, por problemas da economia e outras causas. E o tempo que o imóvel está vago, ele não gera renda e acaba gerando despesas para o fundo imobiliário e perdas para os acionistas;
- Economia – os fundos imobiliários estão sujeitos as variações do cenário econômico vigente no país, pois caso a economia sofra um processo de regressão ou desaquecimento, pode dificultar a locação ou venda de unidades imobiliárias. Os fundos imobiliários de shopping centers ainda possuem o risco do varejo, pois como uma parte do aluguel é variável conforme as vendas dos inquilinos, um desaquecimento da economia irá influenciar nas vendas, o que irá diminuir os ganhos do fundo;
- Riscos de Crédito – existem fundos imobiliários que investem em papeis de renda fixa que são garantidos por créditos imobiliários e que correm risco de sofrer com o não recebimento dos valores. Nessas situações quem assume o risco do crédito é o fundo imobiliário, e em caso de não recebimento, os investidores perderão os seus valores;
