Muitas pessoas vivem de aluguel nas grandes cidades, e muitas vezes para firmar o contrato de locação de um imóvel o futuro inquilino passa por uma serie de agruras, pois além de atualmente serem oferecidos imóveis com um preço muito elevado e em péssimo estado de conservação, ainda existem todas as exigências contratuais que os inquilinos precisam cumprir para que o imóvel possa ser alugado.
Muitas vezes, os proprietários dos imóveis e as imobiliárias responsáveis para realizarem a locação dos imóveis, fazem uma serie de exigências aos pretendentes a locarem os imóveis que em muitas ocasiões dificultam e inviabilizam a realização dos negócios.
As exigências documentais realizadas por proprietários e imobiliárias na maioria das vezes são feitas como forma de garantir que os valores negociados serão recebidos e que o inquilino conseguirá arcar, principalmente na parte financeira, com os compromissos a serem assumidos. No entanto, muitas dessas exigências e clausulas contratuais colocam o inquilino em uma situação de fragilidade e de completa falta de proteção, pois muitos destes acabam se sujeitando as condições impostas para pode conseguir com dignidade a locação do pretendido imóvel.
O que Pode ser Exigido no Contrato de Aluguel
Devido as inúmeras exigências por parte dos proprietários de imóveis e das imobiliárias que os representam, existem muitas duvidas na cabeça das pessoas, para saber se as exigências que estão sendo feitas são permitidas ou não, se está ocorrendo algum tipo de excesso por parte dos proprietários e imobiliárias.
Segue abaixo a relação das exigências mais comuns na hora de realizar a transação comercial para conseguir a locação de um imóvel e o inquilino não se sinta lesado ou prejudicado:
1) Formas de Garantia – muitas vezes os inquilinos se questionam sobre as formas de garantia exigidas pelas imobiliárias e locadores. Contudo elas são legais (conforme a lei do inquilinato), no entanto só pode ser exigida do inquilino uma modalidade de garantia por contrato, pois muitas vezes os locadores e as imobiliárias abusam e acabam pedindo duas formas de garantia e colocam uma serie de restrições. As formas de garantia mais comuns são: o fiador (com imóvel próprio e completamente quitado), a caução (deposito em dinheiro), o seguro fiança (feito junto a empresas seguradoras) e fundos de investimento;
2) Caução – A Caução é uma forma de garantia permitida por lei, onde o inquilino deve fazer o depósito correspondente a importância de 03 (três) meses do valor do aluguel acordado;
3) Devolução da Caução – o proprietário é obrigado ao final do contrato realizar a devolução da Caução, e caso isso não aconteça, o inquilino pode entrar com uma ação judicial para cobrar os valores pagos anteriormente. Existem proprietários que fazem o acordo de descontar os 03 (três) últimos alugueis da Caução, fazendo com que o inquilino fique desobrigado a pagar o aluguel, contudo isso só poderá ocorrer com a anuência do inquilino;
4) Seguro Fiança – é uma das modalidades de garantia existentes e permitidas por lei. As exigências para ser feito um seguro dessa natureza são muitas, contudo o proprietário tem uma maior segurança quanto a inadimplência. Contudo, essa garantia se torna mais cara para o inquilino, pois ele não recebe o dinheiro gasto de volta como na Caução. O parcelamento das despesas com seguro fiança irá depender da seguradora, caso ela aceite a modalidade de pagamento parcelada;
5) Imóvel do Fiador – conforme o código civil, o locador ou a imobiliária podem se recusar a aceitar fiadores que possuam imóveis em cidades diferentes daquelas em que o imóvel será alugado. Essa situação permitida em lei, é uma forma de tornar o processo menos oneroso caso seja necessário executar a fiança por parte do locador ou da imobiliária;
6) Autorização do Cônjuge para o Fiador – o locador e a imobiliária podem exigir que no caso de fiadores casados, mesmo em casos de separação de bens, que o cônjuge autorize que o imóvel seja posto como garantia da locação, pois mesmo o imóvel não sendo um bem do casal, e não entrar em caso de partilha de bens em separações, o cônjuge pode ser herdeiro nos casos de morte do fiador;
7) Comprovação de Renda – o locador e a imobiliária podem exigir mais de uma forma do futuro inquilino comprovar a renda para arcar com os custos do aluguel (extratos bancários, declaração de imposto de renda, contra cheques e outras formas);
8) Multas – a lei permite que sejam estipuladas multas em contrato para atraso de pagamento, rescisão contratual antes do prazo, infrações as clausulas do contrato e outras situações. A lei não determina valores para essas multas, contudo caso essas sejam abusivas (maior que 10% para atraso de pagamento ou maiores que 03 meses de aluguel para outras situações), elas podem ser questionadas;
O que Não Pode ser Exigido no Contrato de Aluguel
Muitas vezes existem uma série de abusos nas exigências feitas por parte dos locadores e imobiliarias para que os inquilinos possam fazer alocação de um imóvel. Segue abaixo algumas exigências que comumente encontramos no mercado de locação de imóveis que não podem ser feitas:
1) Formas de Garantia – não pode ser exigido do inquilino que sejam cumpridas duas formas de garantia simultaneamente;
2) Aceitação das Garantias – conforme a legislação vigente, o locador e a imobiliária não são obrigadas a aceitar qualquer forma de garantia. Eles tem o direito de optar por uma das formas de garantia permitida por lei, e o inquilino é que deve se adaptar para se candidatar ou não para realizar a locação do imóvel;
3) Fiador – não pode ser exigido que o fiador possua mais de um imóvel próprio e quitado em seu nome;
4) Caução – não pode ser exigido uma Caução com valor superior aos 03 (três) meses de aluguel. Muitas vezes encontramos pedidos de Caução com valores referente a 05 (cinco) e a 06 (seis) meses do valor do aluguel;
5) Recusa de Inquilino devido a Profissão – o proprietário ou a imobiliária não podem recusar inquilinos por causa da sua profissão, lembrando que qualquer tipo de discriminação é crime. Caso o inquilino consiga provar que a recusa foi feita devido a sua profissão, ele pode acionar a justiça cobrando uma ação de danos morais;
6) Inclusão do CPF do Inquilino em Cadastro de Inadimplentes – muitos contratos colocam a clausula de incluir o inquilino em cadastro de inadimplentes no caso de inadimplência, contudo isso somente pode acontecer em caso de aceitação por parte do inquilino, que por ser a parte mais fraca da operação, acaba aceitando a clausula para não correr risco de perder o imóvel;
7) Reconhecimento de Firma no Contrato de Locação – o reconhecimento da firma não é obrigatório para que seja firmado um contrato de locação, contudo é importante e aconselhável que seja feito por medida de segurança pessoal;
