Adquirir um imóvel é algo de extrema relevância na vida de alguém, e exige a disponibilidade de um montante financeiro que a maioria das pessoas não possuem, dessa forma, elas acabam recorrendo a ajuda de terceiros, sendo a opção mais procurada o financiamento.
O financiamento é uma modalidade de crédito oferecida por todas (ou quase todas) as instituições financeiras, ele consiste em um empréstimo financeiro, mas, no caso dos realizados para a compra de imóveis, irá contar normalmente com a alienação fiduciária.
De maneira geral, o financiamento consiste na liberação pela instituição financeira de um valor de crédito, que será utilizado pelo solicitante para o pagamento à vista do imóvel e essa pessoa deverá assumir a dívida parcelada para com a instituição financeira. Essas parcelas normalmente são mensais, e podem ser pagas durante um longo período, dependendo da avaliação feita pela instituição. As parcelas consistem no montante do crédito oferecido acrescido de juros mensais e taxas pré-estabelecidas pela instituição financeira e de acordo do solicitante, definidas por meio de um contrato.
O Que se Deve Saber Sobre o Financiamento?
É importante saber quais são os pontos que integram um financiamento para entender como ele funciona, principalmente se está planejando adquirir um contrato que envolve tal transação, afinal, é algo bem grandioso e deve ser tratado com muita cautela.
No financiamento imobiliário, normalmente é exigido do comprador que ele pague um valor de entrada, que geralmente corresponde a uma porcentagem do valor do imóvel (ficando em 10% e 30%), a instituição financeira irá arcar com o restante do valor e ele será dividido para ser pago durante longos períodos, entre 10 a 30 anos.
O valor das parcelas e dos juros serão definidos a partir das rendas do comprador, sendo necessário que seja feita uma análise de crédito para saber qual é a sua capacidade de pagamento e se ele realmente irá conseguir arcar com a dívida, para tanto, as parcelas não podem comprometer mais de 30% da renda líquida do comprador.
O valor das prestações será definido tanto pela capacidade de pagamento quanto pelos valores finais das taxas e juros. Os juros são definidos a partir da probabilidade do comprador não honrar com o compromisso da dívida, que é calculada levando em consideração o valor do imóvel, a renda familiar total, o histórico de dívidas do comprador e até mesmo a sua idade.
A amortização da dívida consiste na parte do pagamento que é destinado para pagar o montante emprestado ao banco, parte das prestações consiste somente em taxas em juros.
Em financiamento de imóveis novos, na planta, é possível que a instituição financeira pague até 90% do valor do imóvel, já para casas já usadas essa porcentagem é menor, o que faz com que a entrada seja de um valor maior.
Quais são os Tipos de Financiamento?
Na hora de planejar um financiamento é importante conhecer quais são os tipos de financiamento existentes no Brasil, que no caso do financiamento imobiliário, são duas principais.
A modalidade de financiamento chamada de Sistema Financeiro de Habitação, normalmente abreviada para SFH, foi criada pelo Governo Federal e tem sua garantia nos recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, o FGTS e também pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos, o SBPE. A maioria dos financiamentos é regida pelo SFH.
Para que ocorra o financiamento pelo SFH, existem alguns critérios:
- o valor máximo do imóvel deve ser de R$800 mil reais para a maioria dos estados, com exceção de Minas Gerais, São Paulo, Rio de Janeiro e Distrito Federal, onde o valor sobe para R$950 mil.
- As parcelas podem constituir apenas 30% do valor da renda mensal de quem está contratando o financiamento.
- O prazo médio de quitação é de 420 meses (35 anos).
- Esse tipo de financiamento só pode ser feito por pessoa física.
- O valor máximo a ser financiado é de 80% para imóveis novos na planta e de 70% de imóveis usados.
- As taxas de juros não podem ultrapassar os 12% ao ano, sendo a taxa mínima de 9% ao ano.
- Os compradores de primeiro imóvel têm o direito a conseguir 50% de desconto no registro e também na escritura do imóvel.
A outra modalidade é chamada de Sistema Financeiro Imobiliário, abreviada para SFI. Essa outra modalidade também foi criada pelo Governo Federal e abrange os imóveis com valores acima de R$950 mil para MG, SP, RJ e DF e R$800 mil para os outros estados. Nessa modalidade de financiamento as taxas de juros são mais altas, devido ao fato do valor dos imóveis ser também maior. Os critérios para o financiamento se enquadrar no SFI são:
- O pagamento das parcelas não conta com limite de renda, ou seja, pode ultrapassar os 30% definidos no SFH.
- O pagamento deve ocorrer em até 420 meses, ou seja, 35 anos.
- Nesse tipo de financiamento é possível que a instituição financeira pague entre 80% a 90% do valor do imóvel.
- É possível ser feito tanto por pessoa física como por pessoa jurídica.
- As taxas de juros são variáveis, sendo que a taxa mínima é de 10% ao ano e não existe um limite para a taxa máxima.
Qual o Prazo para Desistir de um Financiamento?
Normalmente não é possível desistir de um financiamento, a não ser que existam cláusulas contratuais que não estejam sendo cumpridas, dessa forma, é possível solicitar a rescisão contratual.
Financiamento de Imóveis
No entanto, existe o prazo legal para a desistência de qualquer negócio realizado, que é de 7 dias e está previsto no Código do Consumidor, em seu artigo 49. Alguns contratos de financiamento contam com uma cláusula contratual que penaliza o consumidor caso ele decida desistir do financiamento dentro do prazo legal. Caso a instituição financeira coloque essa cláusula no contrato e o consumidor decida desistir dentro desse período, ele pode entrar com uma ação judicial contra a instituição financeira, que certamente será julgada como improcedente. A desistência dentro do prazo legal é chamada de direito de arrependimento, algo que é assegurado a todos os consumidores.
É possível ainda desistir, ou cancelar, um financiamento de imóvel após o financiamento do contrato, no entanto, essa desistência pode gerar alguns custos, dependendo da etapa em que a operação está.
Quando a análise de crédito é feita e aprovada, o imóvel é avaliado por uma empresa a pedido do banco, e após avaliação será elaborado e assinado o contrato, que será registrado em um Cartório de Registro de Imóveis, para que assim o financiamento seja liberado. Quando tudo isso é feito, não é possível desistir do contrato.
Caso tenha ocorrido fraude no contrato por parte do vendedor do imóvel, é possível que ele seja cancelado a qualquer momento.
Caso o contrato ainda não tenha sido registrado em cartório é possível desistir do financiamento, afinal, a operação ainda não foi registrada. Porém, as taxas e tarifas que já foram cobradas pelo banco, como por exemplo, pela avaliação do imóvel, podem não ser devolvidas, já que a instituição financeira não tem essa obrigação.
Na modalidade de financiamento do programa Minha Casa Minha Vida, que é um tipo de financiamento destinado para pessoas de baixa renda, é possível fazer o distrato do contrato, mesmo que as parcelas já tenham sido pagas, porém, quem desiste do financiamento não poderá contrair um novo crédito ou se candidatar para receber uma nova unidade durante o programa Minha Casa Minha Vida.
Para a desistência é necessário que o imóvel seja devolvido nas mesmas condições físicas de quando foi contratado, os encargos e despesas de cartório devem ser pagas por quem está rescindindo o contrato, o imóvel não pode estar ocupado de maneira irregular, as parcelas e o contrato devem estar em dia, o beneficiário precisa informar a instituição financeira os motivos para a desistência e deve ser preenchido um requerimento de desistência, onde o ente público deve ter consciência da decisão.
