Entender com clareza quais são as melhores alternativas do mercado imobiliário ou ter na ponta da língua as atualizações mais pertinentes da Lei que rege os contratos de inquilinato são apenas os primeiros pontos a serem vistos para quem quer pretende mudar-se para um imóvel novo ou ainda investir no ramo de aluguel de imóveis. Para saber realmente suportar de forma acertada as questões que vão surgindo durante o período de locação, os locatários (quem aluga o imóvel) e locadores (aquele que disponibiliza o imóvel para alugar) devem entender bem como funciona a negociação.
Isso em razão de que os principais problemas que ocorrem nesse tipo de negócio costumam surgir nos momentos mais diversos e sempre estão pautados à relação de divisão das responsabilidades, visto que algumas são pertinentes a proprietários e outras a inquilinos. Com isso, caso surja um problema com cupim ou mesmo um vazamento no imóvel, quem deve ser o responsável por pagar a empresa de dedetização ou ainda o encanador? Quem deve pagar os gastos quando é preciso trocar toda a fiação de uma casa? E caso seja preciso lavar a frente do prédio?
Lei nº 8.245, de 1991
As informações para todas as questões acima levantadas, está presente numa lei que foi promulgada em 1991. É nela que são deliberados os deveres e direitos dos inquilinos e dos proprietários durante a locação de imóveis. Na lei fica explicito que o proprietário tem a função de apresentar o imóvel em perfeito estado de uso para a finalidade que foi alugado.
Para os inquilinos, a regra de ouro é entregar o imóvel da mesma forma em que o recebeu. Todas as informações parecem bastante simples e fáceis de serem entendidas a princípio. De tão comuns, algumas dessas deliberações parecem simples a qualquer pessoa com um pouco de noção de educação e ainda de locação de imóveis. Entretanto, são essencialmente estas questões que dão problema e onde estão os principais pontos de conflito entre locadores e locatários.
Grande parte dos locadores exigem que os locatários entreguem o imóvel com uma aparência adequada e até mesmo pintados, mas, conforme com especialistas, essa regra não pode ser aplicada a imóveis em que a pintura apenas sofreu deterioração com o passar do tempo, que já tem previsão expressa na Lei do Inquilinato, a qual informa que, caso o inquilino tenha feito perfurações ou sujado a parede, terá de pintá-la pois tem que devolver o local nas mesmas condições que o pegou.
Frente a obrigação de devolver o imóvel em perfeitas condições, os locadores têm o comprometimento de desembaraçar toda a propriedade de dividas ou problemas de documentação com os órgãos fiscalizadores. Por exemplo, no caso de imóveis com destinação comercial, vamos supor que em determinado local era destinado ao funcionamento de uma padaria e, por problemas foi interditada pela vigilância sanitária. Na questão, é responsabilidade do proprietário desinibir o imóvel de qualquer problema diante da prefeitura para que o próximo inquilino tenha a possibilidade de conseguir junto a responsável, a liberação funcionamento sem maiores complicações.
Outros Problemas entre Locadores e Locatários
No entanto, a problemática existente entre locatários e locadores passa a causar complicações mesmo quando a conversa é referente a melhorias no imóvel. Neste caso sempre surgem questões e faltam soluções, pois como saber para quem deve sobrar os custos.
Entretanto, de acordo com a lei, a dica para resolver esta pendência é bastante simples. Toda a reforma ou reparo que for relacionada a manutenção do imóvel é de responsabilidade do locatário. No entanto, quando for relacionada a estrutura, é do dono. Mas se for o caso de apartamento e o condomínio todo resolve em reunião, por exemplo, trocar a fachada do prédio, a responsabilidade com os gastos irá certamente para o bolso do locador ou proprietário. Caso a decisão da assembleia seja apenas a de limpar a fachada do local, o locatário deve arcar com a conta.
Essa mesma lógica também pode ser empregada para os problemas relativos ao entupimento ou vazamento de canos. Quando a desentupidora ou reparadora é acionada, quem pagará a conta será o inquilino. Entretanto, se todo o encanamento do prédio for removido por outro novo, o locador deverá ser o responsável por pagar a conta. A grosso modo funciona da seguinte forma: quando se fala em mão de obra, a conta é sempre do proprietário e tudo que tem a ver com sabão e água, é obrigação do locatário. Mais ou menos por aí.
Caso Mais Complicados de se Resolver
Há situações mais complicadas, como quando aparece um ninho de ratos na residência, quem é obrigado a custear a higienização do local? Segundo especialistas, é dividida a responsabilidade em duas formas diversas. Caso o locador tenha entregue a residência com os ratos, é obrigação dele pagar pela higienização, entretanto, se o problema surgiu depois do imóvel já ter sido locado, a obrigação é do inquilino.
Ocorre, que nem sempre é fácil de se saber quando começou a infestação. Sendo um problema mais relacionado à própria cidade e não há julgado que imponha as responsabilidades a este ou a aquele. Nesses casos, a solução mais prudente e prática é procurar repartir a despesa para evitar longas e cansativas brigas judiciais.
E, naqueles casos em que o inquilino faz melhorias no imóvel com uma grande quantidade de acessórios? Como o locador deve proceder? De acordo com especialistas, o inquilino tem a possibilidade de retirar todas elas assim que deixar o imóvel. Claro que, isso só pode ser feito caso não venha a danificar a parte estrutural do imóvel. Por exemplo, se o inquilino colocou no banheiro um acessório como uma banheira, ele pode leva-la quando for embora. Entretanto, deve tomar bastante cuidado para não deixar perfurações no azulejo ou mesmo buracos por toda a parte.
Se frente a todos os princípios acima citados ainda ficar complicado de resolver o problema de maneira negociável, a única forma de o fazer é apelar para a Justiça. E, se o processo de locação tenha sido feito sem a ajuda de uma imobiliária, os dois lados devem sempre buscar resolver os problemas diretamente na Justiça comum. Mas, se locatários ou locadores se sentirem lesados pela gerenciadora do imóvel, a forma de se resolver pode estar descrita na Lei de Defesa do Consumidor, que vem sendo uma grande aliada para decidir sobre cada pormenor do conflito.
