Quando se realiza uma transação imobiliária com um imóvel ou terreno que pertença a União é necessário pagar a taxa conhecida como Laudêmio. Essa taxa costuma ser de 5% do valor venal ou da transação do imóvel. Não se trata de um imposto e nem de um tributo.
A fiscalização e demarcação das áreas sobre as quais se deve incidir a cobrança de laudêmio é Secretaria de Patrimônio da União (SPU), esse órgão tem vínculo ao Ministério do Planejamento.
Por Que se Paga Laudêmio?
A taxa conhecida como laudêmio remonta ao tempo do Império no Brasil e por isso causa tanta confusão. O laudêmio foi criado a partir do conceito de enfiteuse ou aforamento que se refere aos direitos legais sobre a coisa alheia. Para que fique mais simples de entender vamos fazer uma analogia com um contrato de aluguel convencional.
O Contrato de Enfiteuse
Num contrato comum temos a figura do locatário que é aquele que alugou o imóvel e a do locador que é quem está alugando. O último deve pagar aluguel para o primeiro para poder utilizar o imóvel para fins residenciais ou comerciais. Pois bem, num contrato de enfiteuse existe a figura do “senhorio direto” que é o proprietário e do “enfiteuta” que pode ser chamado de “foreiro”.
O último adquiriu o domínio útil do imóvel e a partir disso passou a pagar um valor anual que é o foro ao primeiro. Comparando os dois tipos de contrato temos que no de locação existe um prazo determinado para o fim enquanto que no de enfiteuse o prazo é perpétuo.
Direito de Alienação do Domínio Útil
Num contrato de locação o locatário não tem direito de alienar (vender) os direitos que tem sobre a propriedade enquanto no de enfiteuse o enfiteuta tem o direito de alienar o domínio útil do imóvel. Isso acontece porque o enfiteuta adquiriu parte do domínio do imóvel que é chamada de útil.
Em suma ele pode usufruir de uma forma mais completa do imóvel. O proprietário do imóvel tem o chamado domínio direto e quando os dois são unidos tem-se o domínio pleno.
A Venda do Domínio e o Laudêmio
O enfiteuta pode vender o seu domínio útil, mas para isso deve consultar primeiro o senhorio direto que é o proprietário já que esse tem a preferência. Se o senhorio não quiser usar seu direito de preferência de compra deixando de consolidar o domínio pleno o enfiteuta se obriga a pagar o laudêmio.
É importante destacar que o laudêmio apenas é obrigatório em transações que são onerosas e dessa forma em transações não onerosas não é necessário pagar essa taxa. Além disso, os foreiros ou ocupantes de um imóvel da União que possuam uma renda família menor ou igual a cinco salários mínimos podem solicitar a isenção dessa taxa.
Enfiteuse Sobre Bens Públicos e Particulares
Dentre os bens públicos sobre os quais é instituída a enfiteuse estão os bens públicos da União Federal como os terrenos da marinha. Esses bens contam com uma legislação especial em que é determinado o pagamento do laudêmio no valor de 5% do valor atual do domínio pleno. São inclusas nesse valor as benfeitorias que foram realizadas.
Bens particulares que pertençam a Igreja e demais pessoas jurídicas de direito público interno como o Município e o Estado contam com o que determina o Código Civil, ou seja, o pagamento de um laudêmio equivalente a 2,5% do valor da transação em caso de não ter sido fixado outro no título de aforamento. Geralmente o responsável pelo pagamento do laudêmio é o alienante exceto em casos em que foi feito um acordo diferente.
Diferença de Público e Particular
Nos imóveis da União o senhorio direto é a própria União que fica com uma parte do domínio útil. Já no que se refere aos bens particulares é o próprio dono que faz a enfiteuse. Quando uma pessoa ocupa um terreno da União também faz o pagamento do laudêmio, porém, não existe um contrato de aforamento e sim uma autorização de ocupação.
Nesse tipo de contrato não é feita a divisão do domínio do imóvel em útil e direto, o domínio pleno ainda pertence a União, seria mais ou menos como a relação estabelecida no contrato de locação.
Código Civil de 2002
Até a entrada em vigor do Código Civil de 2002 era possível instituir a enfiteuse sobre bens particulares. Era possível instituir enfiteuse sobre bens particulares e outros que fossem regidos pela legislação civil, mas esse novo código proibiu que novas enfiteuses fossem realizadas. As enfiteuses que já haviam sido feitas sob bens particulares foram mantidas sob as diretrizes que estavam no Código Civil de 1916.
Em Detalhes
Para que fique mais simples entender o que vimos até aqui podemos dizer que uma enfiteuse administrativa (bens da União) incide sobre um imóvel que pertence a União Federal que possui o domínio pleno sobre ele. Quando a União atribui a maior parte do domínio útil a alguém essa pessoa passa a ser o enfiteuta ou foreiro enquanto a União cumpre o papel de senhorio direto.
Como senhorio direto a União deixa de ter o domínio pleno e passa a ter o domínio direto sobre o bem. Deve-se destacar que o foreiro possui inúmeros direitos inerentes a propriedade como o de alienação do domínio útil, entretanto, para que possa exercer esse direito precisará pagar o laudêmio para o senhorio direto.
Imposto Imperial?
É importante deixar claro que o laudêmio não é um imposto e nem um tributo. É basicamente uma obrigação que o particular (foreiro) firma com o proprietário (senhorio direto) do imóvel quando faz com este um contrato de enfiteuse. Como tem sua origem numa relação contratual não se trata de um tributo que nasce de uma lei. Isso também vale para o ocupante que é autorizado a ficar no terreno.
Na verdade o laudêmio não tem sua origem no tempo do Império Brasileiro remonta a tempos bem mais antigos. Trata-se de algo presente no Direito Romano que aliás é a fonte direta da criação do nosso direito moderno.
