Todo contrato representa um ponto de interrogação para quem não domina o “assunto”, e apesar de ideal ter um advogado para auxiliar na hora de fechar um, nem sempre é possível, por causa do custo do profissional. O mesmo acontece na hora de alugar um imóvel, que será necessário assinar um contrato e será esse documento que garantirá todos os seus direitos, assim como os seus deveres.
Por isso, não tenha preguiça e leia atentamente todas as cláusulas que foram colocadas pela administradora do imóvel ou pelo proprietário. Além disso, o inquilino deve ter direito a uma cópia do que foi assinado e deve receber o recibo de cada pagamento de aluguel e qualquer outro encargo. No caso do contrato de aluguel, não aceite absolutamente nada de “boca”, tudo que ficou acordado entre as partes deve fazer parte do documento.
Segundo a lei que faz referência a contratos de aluguel de 18 de outubro de 1991, Lei 8.245, um contrato de locação significa que locador e locatário assinaram um documento na entrega do imóvel do primeiro para o segundo, em condições de uso. Neste momento, o locatário, chamado de inquilino, passa a representar o proprietário naquele imóvel.
Alguns Cuidados que o Locatário Deve Tomar Antes de Assinar um Contrato de Aluguel
Não deixe que a pressa e o desespero de alugar um imóvel “engane” você, observe alguns detalhes antes de assinar o contrato de aluguel.
- Não alugue sem antes verificar as condições do imóvel e faça isso na presença do proprietário. Isso se chama vistoria e deve ser registrado. Para que amanhã quando você quiser deixar o apartamento acabe tendo que pagar por um dano que existia anteriormente.
- No contrato exija que conste os seguintes itens: valor do aluguel mensal, os reajustes previstos como IGPM, IGP e IPC, a duração do contrato de aluguel, a previsão de multas e valores no atraso do pagamento e como será feito o pagamento mensal do aluguel.
- Desde já fique sabendo que o inquilino não deve pagar nenhum valor para que o contrato seja elaborado e muito menos para fazer ficha cadastral. São despesas que ficam a cargo do locador.
- A garantia para a locação é uma exigência de praxe do locador que pode escolher entre as seguintes opções (previstas e reconhecidas pela lei): caução – é o pagamento de três meses de aluguel que é depositado em uma caderneta de poupança no nome do proprietário, esse dinheiro é devolvido pelo dono do imóvel quando termina o contrato e o inquilino devolve o imóvel sem dívidas; fiador – o inquilino precisa apresentar uma pessoa que tem um imóvel no próprio nome na mesma cidade e que ficará responsável por eventuais débitos de aluguel e seguro fiança – as companhias de seguro fazem esse tipo de contrato (é preciso verificar as condições de cada uma delas). Mas, atenção, não seja a possibilidade que o locador peça mais de uma das garantias, ou é uma ou é outra.
Os Direitos e Deveres que Devem Constar no Contrato de Aluguel de Imóvel
- O imóvel deve ser entregue em condições de uso e qualquer problema deve constar na lista da vistoria e ser anexado ao contrato.
- O pagamento das taxas de IPTU e incêndio ficam a cargo do inquilino.
- O proprietário fica responsável por toda e qualquer despesa extraordinária do condomínio e isso deve entrar em contrato.
- O inquilino deve usar o imóvel para fins residenciais quando for esse o contrato, caso seja utilizado para fins comerciais, isso pode acarretar em perda do imóvel e pagamento de multa. Isso deverá constar no contrato.
- O inquilino deverá entregar o imóvel no mesmo estado em que ele o recebeu.
- O inquilino não tem o direito de fazer nenhuma mudança no imóvel sem consentimento do proprietário. Caso isso venha acontecer, um entendimento entre ambas as partes, o mesmo deverá ser escrito e anexado ao contrato.
- As boletas de luz, água e gás fazem parte das despesas pagas pelo inquilino.
Fique atento, que dos itens anteriores é muito comum que as administradoras de imóvel tentem colocar a cargo do inquilino as despesas extraordinárias, mesmo que não seja isso que a lei determina.
Outros Itens Importantes que Devem Entrar em Contrato
- A lei determina que o aluguel sofra um ajuste anual, mas que deverá ser feito pelo índice que foi registrado em contrato.
- A cada 3 anos o proprietário pode pedir a revisão do preço do aluguel em base as diferença de mercado. Essa revisão costuma sempre elevar muito o valor do preço do aluguel.
- Imediatamente depois de entregar as chaves do imóvel, o inquilino deve exigir um documento que comprove que isso foi feito e em que data, para evitar cobranças posteriores.
- No contrato deve constar que o inquilino pode deixar o imóvel antes de terminar o contrato, mas é prevista uma multa, normalmente, de 3 meses de aluguel. Observe, porém, que a multa deve ser proporcional ao tempo que o inquilino ficou no imóvel. Exemplo: se dos 30 meses, tempo normal de contrato, o inquilino ficou 20, multa deverá ser calculada sobre os 10 meses restantes, ou seja, 1 mês de aluguel.
O que Acontece Quando o Proprietário Quer Vender o Imóvel que Você Alugou
Não deixe que essa cláusula não faça parte do seu contrato, porque é de extrema importância. O contrato de locação só terá valor quando registrado em Cartório Imobiliário, e isso deverá ser feito imediatamente depois das partes assinarem. Isso garante que o proprietário cumpra os seus deveres.
Voltando a venda, o proprietário é obrigado a mandar uma carta ao inquilino dizendo que tem intenção de vender o imóvel e esse tem o direito de preferência. O locatário responde dizendo se tem interesse ou não, caso não tenha, o proprietário pode vender para outro interessado. Porém, o proprietário deverá aguardar que o contrato em vigor chegue ao fim.
O proprietário também pode pedir o imóvel em outras circunstâncias e são elas: uma vez terminado os 30 meses pode ser pedido como “denúncia vazia” e o inquilino terá 30 dias para desocupar; quando o contrato for feito com tempo inferior a 30 meses pode ser pedido para uso próprio ou de membros da família; com a justificativa de reparos urgentes que forem determinados pelo poder público; para demolição ou obras (só as já aprovadas e comprovado) ou quando o inquilino passou mais de 5 anos no imóvel.
Obter renda por meio da locação de imóveis costuma ser um procedimento muito comum entre os aposentados, como forma de complementar a renda mensal, já que sabemos que as despesas extras com medicamentos e tratamentos médicos costumam ser muito altas na terceira idade e não são cobertas pela aposentadoria.
Entretanto, existe uma situação corriqueira entre os aposentados que alugam seus imóveis, que é a falta de pagamento dos aluguéis por parte dos inquilinos, bem como a falta de pagamento das concessionárias de água, luz e gás, cujo débito normalmente fica no nome do proprietário, gerando muita dor de cabeça.
Contrato de Locação Residencial
Dessa forma, é muito importante que antes de alugar qualquer imóvel seja elaborado um contrato de locação residencial, que tenha cláusulas indicando o valor das parcelas, quando devem ser pagas, quem é responsável por tributos municipais (IPTU), bem como as contas de água, luz, gás, entre outras.
Existem inúmeros modelos de contratos de locação residencial disponíveis na internet, porém, vale ressaltar que quem não possua conhecimentos em Direito Imobiliário deve procurar um advogado de confiança para analisar o contrato, que deve ser elaborado em duas vias, assinado por duas testemunhas e registrado em cartório, para que dê mais segurança, tanto ao proprietário como ao inquilino em caso de algum problema.
