A compra de imóveis em leilões é antiga, e exige trabalho detalhado do comprador, que deverá tomar diversos cuidados antes de dar um lance e comprar o imóvel, uma vez que o barato pode sair mais caro.
Vantagens e Desvantagens
Em um leilão o comprador estará sujeito a apreciar os imóveis que estarão disponíveis no lote oferecido e estes nem sempre atendem ao que procura o comprador, portanto , verifica-se de cara que a compra do imóvel desejado por meio de leilão será um processo bem mais demorado.
A nosso ver o principal atrativo do leilão é o preço , contudo, se não forem tomados os cuidados necessários este atrativo poderá não existir. É preciso esclarecer inclusive que existem pessoas que consideram emocionante o sistema de leilão.
Como Comprar Imóveis Em Leilões
Conhecendo o Imóvel
Aquele que vai ao um leilão precisa verificar as dívidas antigas que pesem sobre o imóvel e sobre os proprietários, o ideal é pesquisar pelo menos os vinte anos anteriores, portanto é fundamental checar a documentação, verificar as melhores formas de pagamento e ler com atenção todas as regras do edital. Além disso , como você deve ir a um leilão com a idéia do lance máximo já definida, pode ocorrer que você dirija-se a um leilão e aquele imóvel que lhe interessa receba um lance maior do que o que você estaria disposto a pagar e você não comprar o imóvel desejado. Logo, verifica-se que este processo de compra por meio de leilão será muito mais demorado do que a compra por intermédio de imobiliária.
Conhecendo o Imóvel
Antes De Comprar Saiba Tudo
- Leia diversas vezes o Edital, anote as particularidades do edital. Ler o edital e fundamental, nele consta a descrição das condições de venda, o estado de conservação, a forma de pagamento, o preço mínimo, a comissão do leiloeiro, os impostos e o modelo de contrato que será assinado pelas partes, ora você tem que estar informado do contrário a chance de arrepender-se é maior. Após dar um lance, caso você não cumpra poderá ser punido, ademais os leilões é filmado.
- Prefira imóveis desocupados. Em torno de 80% dos imóveis que vão a leilão, não estão desocupados, ou seja, os antigos donos não foram despejados. Ao arrematar um deles, o comprador ganha uma carta de arrematação que lhe permitirá solicitar a desocupação. Não é incomum que ocorram recursos contra a arrematação ou a execução do imóvel, ou seja você estará adquirindo um imóvel que terá discussão na Justiça , terá custos com advogado entre outros o que torna a desocupação demorada. Caso não esteja disposto a correr o risco de esperar anos, só compre residências, escritórios ou terrenos desocupados – e neste caso os preços podem não tão abaixo dos de mercado.
- Forma de pagamento. No edital do leilão existem as regras de pagamento do imóvel, leia atentamente. Essas regras podem ser um empecilho para a compra. Muitos leilões não permitem a utilização do FGTS no pagamento do imóvel arrematado. Além disso, tem a comissão adicional de 5% do valor do lance no ato da arrematação. De outro lado, para pagamento a vista pode-se obter descontos de até 10%. Na maioria das vezes arca-se com um sinal correspondente a 30% do valor do imóvel e o saldo devedor pode ser dividido em diversas parcelas. Somente em alguns leilões é possível o financiamento da dívida, mas este empréstimo deverá ser contratado com antecedência. Dica se for contratar empréstimo pesquise os menores juros do mercado e nunca comprometa além de 15% da renda mensal com o valor de cada parcela, são as recomendações de quem reconhece que caso os pagamentos não sejam feitos no prazo previsto o imóvel pode voltar a leilão.
- Visite o imóvel. Não é prudente, comprar por dezenas de milhares de reais um imóvel sem saber exatamente o que está comprando. Verifique como fazer para ver o imóvel, entre em contato com o leiloeiro, pelo site, faça um cadastro, marque sua visita e faça uma inspeção minuciosa, de preferência levando algum profissional especializado, já que o comprador não poderá devolvê-lo sob a alegação de problemas não-aparentes. Em casos em que o morador se recusa a abrir a porta e permitir a visitação dos interessados, converse com funcionários do condomínio ou vizinhos e tente apurar as condições de uso. Fique certo que em alguns casos existe o risco de o interior do imóvel estar em um estado pior do que o esperado. Portanto, existe o risco de ter de investir mais na reforma, do que se imaginava, portanto, seja bem conservador ao definir o lance teto.
- Não se esqueça de registrar o imóvel após a arrematação. Os imóveis leiloados algumas vezes possuem outras penhoras – inclusive essa informação deve constar do edital, contudo, é importante pesquisar pedindo certidões cíveis, trabalhistas etc. A propriedade só será sua como registro da arrematação na matricula do imóvel, não esquecendo nunca de tomar todos os cuidados necessários para se assegurar de que esta pessoa em nome de quem esta o imóvel não é um laranja, ou existiu qualquer simulação, por prudência de verificar os proprietários mediante o pedido da certidão vintenária a segurança do negócio jurídico depende do detalhamento das pesquisas.
- Verifique se há ações judiciais de embargos a execução e qual é o tipo de execução. Em leilões extrajudiciais, a demora na desocupação de imóveis leiloados é causada por liminares obtidas pelos ocupantes. Existem contratos antigos de financiamento de imóveis, onde os mutuários defendem-se contra a forma de correção e os juros aplicados. Neste caso é muito bom utilizar-se de advogado que atue na área imobiliária.
- O preço de avaliação do imóvel. Neste ponto pesquise por quanto é vendido um imóvel no local onde se situa o que será leiloado, vá a imobiliárias ver as opções, compare preços do mercado com o do leilão, assim você terá mais condições de ter realizado um bom negócio.
- Verifique o atual ocupante, verifique o proprietário e se possível verifique os proprietários dos 20 anos anteriores que constam da certidão vintenaria do imóvel Verifique se existe dividas de INSS de funcionários responsáveis por alguma construção ou reforma, se existe divida de IPTU, se existe divida de condomínio, dividas trabalhistas, procure um advogado para que este lhe informe como proceder nos diferentes casos. Logo você terá despesas, que deverão ser computadas no lance mínimo, ademais, não esqueça que como em qualquer compra de imóvel, existem despesas de taxa de registro em cartório, o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e os possíveis custos advocatícios.
