De acordo com a legislação brasileira um imóvel que seja utilizado como moradia de uma família não pode ser usado para custear dívidas inadimplentes do seu dono. Porém, o penhor e leilão de imóveis existe, somente não está previsto para os casos em tira de uma pessoa ou de uma família toda a sua moradia. Saiba mais sobre quando um imóvel de família pode ser penhorado ou leiloado.
A Família
Como citamos acima a legislação brasileira tem como principal preocupação que a família do inadimplente não fique sem ter onde morar. Dessa forma mesmo quem tem algum débito em atraso não pode ter a sua casa executada judicialmente para fazer o ressarcimento do credor.
Esse limite de penhorabilidade foi regulamentado em detalhes por meio de lei 8.009 do ano de 1990. A lei define que uma casa seja usada para uma pessoa, um casal ou uma família com filhos residir não pode ser penhorada como forma de pagar as suas dívidas sejam elas civis, previdenciárias ou trabalhistas.
Proteção
As pessoas que tem mais de um imóvel sendo que um deles não seja usado como moradia pode se proteger de um eventual processo de penhora indo ao cartório e registrando esse imóvel como um bem de família, ou seja, como uma residência. Uma regra importante é que o bem registrado como de família não pode custar mais do que um terço do valor total do patrimônio dessa pessoa.
Se o imóvel em questão estiver dentro desse valor então poderá ser registrado como residência, porém, é necessário estar ciente que ao registrar um imóvel como de família o imóvel em que se mora deixa de estar protegido da penhora. Dessa forma analise se vale a pena fazer esse registro e arriscar a casa em que você vive com a sua família.
Situações Com Ganho de Causa Para os Credores
Observando a aplicação da lei da penhora de imóveis nos últimos anos podemos perceber que a legislação brasileira tem dado ganho de causa para algumas situações específicas. A seguir listamos algumas das situações mais comuns de os credores saírem vitoriosos.
Pagamento de Prestações Atrasadas de Financiamento Imobiliário
Não pagar as prestações do financiamento imobiliário em dia pode ser uma grande dor de cabeça, pois em geral os bancos (que financiam os imóveis) saem vitoriosos. Isso acontece porque foi esse financiamento que tornou possível comprar ou construir a residência em questão, o que o torna passível de ser penhorado.
Dessa forma o banco que forneceu o financiamento pode retomá-la se houver inadimplência. Além disso, desde a década passada os bancos tem o seu direito garantido pela chamada “alienação fiduciária”. Basicamente isso quer dizer que a pessoa que comprou ou construiu a propriedade com a ajuda do financiamento do banco apenas tem o direito de posse, de morar na casa, mas a propriedade somente será sua quando terminar de pagar as prestações.
Pagamento de Dívidas Trabalhistas
Outra situação em que a justiça geralmente dá ganho de causa ao credor é no caso de pagamento de dívidas trabalhistas com empregados domésticos do próprio imóvel. Por exemplo, se o dono de uma casa não pagar a faxineira em dia o seu imóvel pode ser retomado para que a funcionária receba o que lhe é devido.
Pensão Alimentícia dos Filhos
Uma causa em que geralmente o vencedor é o credor é o de inadimplência de pensão alimentícia dos filhos. Trata-se de uma das infrações com penalidades mais rígidas da legislação brasileira. Além de poder ter o imóvel leiloado para pagamento da dívida o inadimplente pode ser preso uma vez que não pagamento de pensão alimentícia para os filhos é um crime inafiançável. Aquele que deve pode ficar preso até que a situação dos pagamentos seja regularizada.
Pagamento de Dívidas Tributárias do Próprio Imóvel
Uma situação em que pode se chegar ao penhor de um imóvel é o pagamento das dívidas tributárias relativas ao próprio imóvel. Por exemplo, deixar de fazer o pagamento do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) é um dos motivos que pode levar o imóvel a ser penhorado. Na cidade de São Paulo a Prefeitura vem realizando um trabalho de fiscalização bastante rígido desde 2011 já tendo levado muitos imóveis a leilão.
O que pesa na cidade de São Paulo é o fato de a prefeitura ofereceu diversas oportunidades para que os devedores deixassem os seus débitos em dia, ou seja, houve oportunidades de resolver de uma forma mais amigável.
Em São Paulo essa ação mais drástica da prefeitura é quase uma novidade, mas no Rio de Janeiro trata-se de uma ação realizada há bastante tempo e já enfrentou muitos questionamentos judiciais da constitucionalidade a respeito desse tipo de cobrança. Em geral a derrota ou vitória do inadimplente que tem o seu imóvel leiloado depende bastante do juiz que trabalha na questão.
Imóvel Garantia de Dívida
Se o devedor deu como garantia o seu imóvel mesmo que ele seja de família pode perdê-lo se não efetuar o pagamento em dia. Imóveis de família que são usados como garantia de hipoteca podem ser penhorados.
Compra Ilícita do Imóvel
Um caso em que o imóvel está sujeito a penhora é se foi comprado com dinheiro que seja fruto de conduta criminosa ou sujo. Mesmo que esse imóvel seja usado como residência da família do criminoso é levado a penhora.
Fiador de Contrato de Aluguel
Quando alguém (mesmo da família) pedir que você seja fiador de um contrato de aluguel tome muito cuidado, pois nesse caso o fiador é o responsável por garantir os pagamentos do inquilino. Se o inquilino não pagar em dia o fiador é que precisa arcar com a dívida e isso pode acontecer através do penhor do seu imóvel.
Imóveis de Luxo
Um dos pontos que geram mais polêmica em relação a lei de penhora de imóveis de família diz respeito as propriedades de luxo. Na lei 8.009/90 não está previsto algo em relação ao fato de a propriedade ser de luxo, porém, muitos juízes de primeira e segunda instâncias costumam dar ganho de causa para os credores de forma que a propriedade é vendida para que seja possível pagar as dívidas do inadimplente.
