A escolha do terreno é o primeiro passo para quem pretende construir um imóvel. O termo terreno também é popularmente usado para designar um lote, ou seja, pedaço de terra dotado da infraestrutura (rede de esgoto, comercio local e eletricidade, por exemplo) necessária para a instalação de uma residência. Na hora de construir é necessário se pensar em uma série de questões e as principais delas, inicialmente, são o terreno certo e o projeto adequado para o terreno.
As duas coisas devem ser pensadas juntas. Você tem que ter uma ideia do tipo de casa que quer para escolher um lote adequado. Mas isso pode variar muito, pois em muitos casos a pessoa pode comprar um lote pequeno em um local valorizado e ter um programa de necessidades grande. Cabe ao arquiteto, nesse casso, propor uma solução. Tudo depende muito do que a pessoa quer, do lote, da localização e da legislação local”.
Mas vamos às dicas para melhor auxiliá-lo na escolha do seu terreno:
- 1. Certifique-se de que o loteamento está aprovado na prefeitura e possui licenciamento ambiental. Caso haja algum problema com sua legalização será bem mais difícil aprovar um projeto e realizar supressão de vegetação, caso seja necessário. Este tipo de informação costuma ser fornecida pela prefeitura e é fundamental na hora da compra do lote, para evitar problemas futuros com a Secretária de Meio Ambiente, com o Ibama e até mesmo com a própria prefeitura;
- 2. Verifique se o lote não faz parte de nenhum litígio judicial. Qualquer bom advogado sabe como realizar este tipo de pesquisa, que não costuma ser cara nem demorar muito;
Terreno
- 3. Verifique a matrícula do lote no Cartório de Registro de Imóveis para saber se ele realmente existe legalmente. Veja se não há hipoteca em aberto. Verifique suas dimensões, se batem com as apresentadas pelo corretor / vendedor. O loteador deve entregar o loteamento piqueteado, ou seja, com marcos de suas divisas e identificação do terreno. Verifique ainda na matrícula, se o terreno mudou muito de dono em pouco tempo. Se ele estiver passando de mão em mão de forma muito rápida, pode ser que haja algum problema;
- 4. Verifique se há nascentes, córregos ou outros corpos d’água no terreno ou próximo a suas divisas. A legislação ambiental exige que a construção fique a uma certa distância (chamada de recuo) de corpos d’água, cuja medida depende de suas características físicas;
- 5. Verifique se os vizinhos não invadiram as divisas do terreno. Levar uma trena para visitar o terreno é uma ótima ideia. Verifique também se nenhum vizinho abriu janela nas divisas do lote. Segundo o Código Civil, se algum vizinho abre janelas nas divisas, você tem apenas um ano para reclamar (inacreditável, não é? Mas se ainda duvida, consulte a lei).
Bom Terreno
- 6. Verifique onde está o norte. Evite terrenos com caimento para o sul. Para quem se interessa por lotes que não ficam em loteamentos fechados, é importante prestar atenção às características da região onde o imóvel está situado;
- 7. Caso o formato do terreno seja diferente do habitual (os habituais são: retangular, paralelogramo, trapézio, etc.), consulte um arquiteto ou engenheiro civil para saber se a área útil do terreno não está sendo prejudicada por seu desenho;
- 8. Não se esqueça de que a maioria das prefeituras exige recuo frontal (distância entre o alinhamento e a construção) grande. Portanto, veja se a frente do terreno não é muito grande a ponto de prejudicar o projeto da construção;
- 9. Procure descobrir com moradores antigos dos arredores se o terreno já foi utilizado para depósitos de entulho ou lixo. Caso tenha sido, ele pode estar contaminado e oferecer risco à saúde;
- 10. Verifique se a área está numa baixada plana. Se estiver, pode ser local de inundação em época de chuvas. Evite também terrenos muito acidentados ou inclinados, pois será mais caro construir nele. O terreno ideal é levemente inclinado. O aconselhável é que a inclinação não ultrapasse 30%, de acordo com a Lei Federal 6766/79. Isso por questões de segurança, pois os terrenos com inclinação superior não são geologicamente seguros e podem desbarrancar a qualquer momento.
- Contudo, é possível construir em terrenos com inclinações superiores, para isso, o talude deve receber obras de contenção, estabilização, drenagem e outras capazes de evitar os riscos do local. Já em um terreno estreito o projeto pode ser dividido em vários níveis, aproveitando ao máximo a largura do lote;
- 11. Evite terrenos com muitas pedras ou muito arenoso se você quiser mexer na terra (escavar, por exemplo);
- 12. Verifique se há favelas nas redondezas. Verifique também se há grandes áreas públicas sem uso (áreas vazias). São essas áreas que viram favelas. Procure consultar na prefeitura o programa habitacional do município para saber se há projetos de assentamentos humanos nestes terrenos. Este tipo de intervenção costuma desvalorizar o terreno (não estou dizendo se isto é certo ou errado, só digo o que acontece na realidade do mercado);
- 13. Evite topos de morros. Além de serem mais propícios a descargas elétricas, também são protegidos pela legislação ambiental. Os lotes de esquina e os largos são mais valorizados e têm mais vantagens para concepção de projetos arquitetônicos. Se você imagina uma casa térrea, precisa buscar um lote o mais plano possível e com o menor número de acidentes, lembrando que estas são características importantes para imóveis de idosos e pessoas com deficiência. Alguns arquitetos ressaltam, no entanto, que os lotes mais acidentados são os que permitem, e exigem uma arquitetura mais ousada e inovadora;
- 14. Verifique na prefeitura quantos pavimentos podem ser construídos, quais usos podem ser instalados ali, qual o índice de aproveitamento e a taxa de ocupação do lote. Verifique também se o loteador não impôs alguma restrição desse tipo em seu contrato.
Você precisa levar em conta, no entanto, em quanto o custo das obras de contenção vai aumentar suas despesas com o lote. Recorrer a um profissional de arquitetura ou engenharia já nesta etapa pode evitar problemas, pois ele saberá indicar o imóvel ideal para as necessidades do cliente. Se você avaliar o investimento como um todo, a consulta com um desses profissionais é muito barata.
