Os custos cobrados, que somados fazem o valor de um condomínio, são definidos de acordo com diversas variantes, que vão desde a quantidade de apartamentos, passando pelo quadro de funcionários e o tipo de lazer que oferece o empreendimento. Se você quer realmente saber porque está pagando “A” e não “B” é melhor conhecer de perto todas as despesas que fazem parte desse pacote. É uma forma de entender se os custos cobrados no valor do seu condomínio são realmente justos e não fazer questionamentos, tipo “não temos jardim porque pagamos uma taxa tão alta”. Nem sempre a falta de um “item” representa um valor menor, considerando outras despesas e a quantidade de apartamentos que as dividem.
Uma coisa é certa, a oferta de lazer oferecida atualmente, principalmente em novos empreendimentos, tem um preço e para que ela não seja tão sentida no valor total do condomínio é melhor que o número de apartamentos seja grande. Outro detalhe que pode acabar fazendo alterações na previsão de orçamento anual de um condomínio é a inadimplência. Quando ela é muito grande, a administração precisa aumentar os valores para cobrir os custos do condominiais.
Outro fator, que digamos menos relevante, se falamos em valor justo, mas determinante, é a localização do imóvel. Toda cidade tem a zona mais cara, a mais barata e a da coluna do meio. Pesquisas revelaram que na cidade de São Paulo, a localização pode representar até 117% de variação de um condomínio de um empreendimento em uma zona mais barata e outra mais cara. Até porque, quanto mais luxuoso o bairro, mas o condomínio oferece serviços e menos é o número de apartamentos. Falando ainda de São Paulo, os bairros do Morumbi e dos Jardins, exemplificam o que pode ser um condomínio muito alto por conta da localização.
As Despesas Fixas de um Condomínio e o que Representa a Área de Lazer do Prédio
Como tudo na vida, no caso do condomínio, tem despesas que dá para evitar, mas outras não, no caso aquelas fixas mensais. Estamos falando da lista de funcionários e todos os pagamentos referentes a eles, considere não só o salário, mas o custo de um empregado para o empregador. Normalmente, segundo dados da Associação Administradora de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo, entre 55% e 64% do arrecadado é direcionado para as chamadas despesas fixas.
Conte que só para cada pessoa que trabalha no condomínio, além do salário, todo mesmo é necessário pagar o FGTS, o INSS, além dos direitos, como vale-transporte, vale-refeição, plano de saúde, entre outros. E mais, o valor é maior no fim do ano com a chegada do décimo terceiro.
Em seguida, depois de fazer o pagamento dos funcionários do prédio, entram na lista das despesas fixas, a energia elétrica e a água. E mais, as despesas de manutenção do prédio, que pode contar, existem todo o mês, como o conserto do elevador ou a revisão do para-raios, entre outras.
Além dessas despesas, completa a lista de gastos fixos, tudo o que é gasto com a administração do condomínio, como por exemplo, as contas referentes aos serviços bancários. A administradora do condomínio também ganha e somente o síndico que não, que fica isento da taxa condominial. O que não é uma regra, normalmente, em cidades grandes, isso acontece em cerca de 75% dos condomínios.
E depois de somados os gastos fixos, entram os temidos extras, que podem ser poucos ou muitos, mas sempre existem. Pode ser gasto com manutenção, alguma limpeza extra, custos com correio, um portão quebrado, a necessidade de uma reforma, algum processo, entre outros.
E é nesse quesito gastos extras, que as contas do condomínio podem ir as alturas quando o mesmo tem uma grande área de lazer. Academia de ginástica, quadras, bibliotecas, piscina, entre outros, exigem manutenção constante e a possibilidade de gerarem um custo extra é bem grande.
A piscina, por exemplo, que parece uma grande vilã, quando está funcionando perfeitamente não representa um custo muito alto, mas se for preciso manter funcionários para limpá-la, caso uma bomba queime, aí sim, ela aumentará o orçamento.
Tem ainda os novos empreendimentos que na verdade não possuem uma simples área de lazer, mas o que os corretores chamam de um verdadeiro clube, neste caso, não tenha dúvida, a taxa de condomínio será alta. Para que não seja altíssima, o condomínio deverá ter uma grande quantidade de apartamentos.
Recentemente, uma associação de administradores de condomínio fez uma pesquisa e comparou, que um prédio com 64 apartamentos, chamados de padrão, cobra 400 reais de condomínio, somando um valor de 25 mil reais para as despesas. Com a mesma quantidade de apartamentos, o valor total para cobrir os gastos, em um condomínio com a área clube, gastaria 150 mil reais.
Pesquisas e Valores de Condomínios no Brasil
Veja uma pesquisa sobre valores de condomínio na cidade de São Paulo em abril de 2013. A pesquisa é realizada com frequência pela Aabic. Veja quanto custo cada item de um condomínio de apartamentos de um quarto!
1- Exemplo 1 (Valores em Reais)
- Gastos com funcionários: 8.287
- Encargos vários: 4.084
- Benefícios dos funcionários: 671
- Despesas com energia elétrica: 1.066
- Despesas com água: 2.120
- Manutenção em geral: 1.828
- Administração: 2.551
- Considera que para despesas eventuais pode ser gasto cerca de: 1.500
Quando falamos em prédio com mais de um quarto, a Associação divide em dois grupos para realizar a pesquisa: A e B. Considerando que o “A” é de padrão elevado e o “B” não tanto, com uma vaga de garagem somente. Considere que o “A” possui uma área de lazer maior e também gasta mais com a segurança. Veja os resultados de abril de 2013!
2- Exemplo 2 (valores em reais)
- Apartamento A:Funcionários: 10.128Encargos: 4.737Benefícios: 495
Água e Energia: 3.947
Administração: 2.430
Eventuais cerca de: 2.000
- Apartamento B:Funcionários: 9.864Encargos: 4.707Benefícios: 517
Água e Energia: 3.450
Administração: 2.405
Eventuais cerca de: 1.000
Os valores são ainda maiores se os apartamentos são de 3 quartos e variam sempre do padrão de cada apartamento. As despesas com os funcionários aumentam em quase 20% e seguem os encargos o mesmo aumento. As despesas com luz e água sobem cerca de 10%.
